Airbnb: condomínio pode ou não proibir?

Já é de conhecimento trivial que as novas tecnologias vem provocando grande disruptura em diversos setores da economia e da sociedade em geral. A modernidade fez alterar a forma como nos deslocamos, como nos alimentamos, como nos comunicamos, como viajamos, como compramos, enfim, é difícil indicar um setor da sociedade moderna que não tenha sido afetado pelas novas tecnologias através dos apps.

Com o setor de habitação/locação de imóveis não é diferente. Dentre diversas ferramentas existentes, destaca-se neste artigo o Airbnb. A ferramenta apresenta muitas vantagens e facilidades aos usuários, é verdade, mas o que pouca gente observa são as desvantagens e alguns incômodos que esta modalidade traz consigo.

O grande debate atualmente está na possibilidade ou não de o condomínio proibir que os proprietários de unidades autônomas promovam a locação nesta modalidade. E há muitos condomínios que buscam esta proibição por uma razão simples e compreensível: a locação nesta modalidade faz crescer o número de pessoas desconhecidas que circulam pelo condomínio e áreas comuns, aumentando, supostamente, o risco da ocorrência de crimes no condomínio.

Neste sentido, o Tribunal de Justiça de São Paulo já decidiu que este tipo de locação assemelha-se à locação por temporada e, portanto, as regras aplicáveis seriam as mesmas da Lei de Locação (Lei n° 8.245/1991). Isso a diferencia das regras estabelecidas para um contrato de hospedagem, onde o contratante paga não só pelo local em que se hospeda, mas também por todos os serviços adicionais (alimentação, serviço de quarto etc), portanto, em princípio, não haveria nenhum óbice legal para que o proprietário disponibilize seu apartamento para locação nesta plataforma.

Ocorre que, quando se trata de um condomínio, deve ser observado o direito da coletividade e, então, por meio de aprovação em assembleia geral, o condomínio poderá restringir o direito de propriedade em prol do interesse da coletividade, vetando locações por temporada nesta modalidade.

Mas é importantíssimo assegurar que esta proibição se dê por aprovação em assembleia e jamais por ato isolado do síndico ou por quem quer que seja. Por ser uma restrição ao direito de propriedade, deve constar expressamente na Convenção Condominial que, para alteração, deve contar com pelo menos 2/3 de aprovação dos condôminos aptos a votarem. Ainda assim, há de se observar as disposições da Convenção. Há alguns condomínios que preveem que em se tratando de alterações que causam restrições ao direito de propriedade, a aprovação deverá se dar por votação unânime.

Assim, existindo disposição expressa na Convenção do Condomínio sobre a proibição de locação por temporada, o condômino deverá abster-se de praticá-la. Inexistindo tal regra, o condomínio poderá realização assembleia geral com a finalidade de inclusão da medida, a qual deverá ser aprovada por 2/3 dos condôminos aptos a votarem ou em quórum ainda maior caso a Convenção possua esta determinação.

De qualquer forma, o tema é ainda objeto de muita discussão no meio judicial e regras mais bem definidas deverão surgir em breve. Enquanto isso, antes que o condomínio crie regras que podem prejudicar direitos fundamentais dos condôminos e antes que condôminos adotem medidas que possam prejudicar os demais moradores, é sempre válida a consulta a um profissional especialista no assunto, evitando custos com futuras demandas judiciais e até pagamento de indenização pela prática de um ato ilícito.

Na dúvida, consulte sempre um advogado!