Reduzir ou Suspender o Aluguel na Pandemia - É possível?

Muitas pessoas e empresas tem procurado seus advogados para auxílio na renegociação do valor do aluguel durante a pandemia do covid-19, mas será que o locador tem o dever de aceitar uma redução no valor? Será que o inquilino tem o direito de ter a redução?

Primeiramente, é importante saber que os contratos de locação, em geral, são regidos pela Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/1991). Esta lei determina o prazo da locação, as responsabilidades do locador e do locatário, as consequências do não pagamento do aluguel, o modo como deve se dar o despejo do inquilino que não paga o aluguel e diversas outras regras.

Especificamente quanto ao não pagamento do aluguel, esta lei determina que o locador (proprietário ou seu representante) poderá propor a ação de despejo e, através de uma ordem judicial, conseguir que o inquilino devedor desocupe o imóvel. O valor do aluguel em atraso também poderá ser cobrado através deste mesmo processo. Numa situação de normalidade social este é o procedimento padrão no caso do não pagamento dos aluguéis.

Porém tudo muda (ou quase tudo) durante uma pandemia como a que estamos vivenciando. Empresas perdem suas vendas e consequentemente necessitam demitir funcionários; profissionais autônomos deixam de receber o mesmo volume de trabalho e sua renda diminui drasticamente; sem renda, as empresas não mais conseguem pagar o valor do aluguel dos seus estabelecimentos comerciais e os cidadãos não conseguem honrar com o pagamento do aluguel de suas casas, a trágica consequência, então, é o encerramento do contrato e desocupação do imóvel ou aguardar pela ordem judicial de despejo.

Mas é certo que os aluguéis não foram pagos, não por vontade do inquilino, mas por uma situação de força maior que fez com que toda a economia fosse prejudicada, no caso a pandemia do covid-19.

Qual seria, então, a solução jurídica para que as pessoas não percam sua casa e as empresas não percam seus estabelecimentos e pontos comerciais? Infelizmente ainda não há uma resposta objetiva para esta pergunta.

Está em tramitação no Congresso Nacional o Projeto de Lei n° 1179/2020 (PL 1179/2020), o qual, dentre diversas outras alterações em diversos outros assuntos, proíbe a concessão de liminar para desocupação de imóveis em ações de despejo iniciadas até 20 de março de 2020. Esta suspensão duraria até o dia 30 de outubro de 2020. Isto quer dizer que o inquilino que está em atraso com o aluguel estará impedido de ser despejado do imóvel no período de 20/03/2020 a 30/10/2020.

O problema é que se trata apenas de um projeto de lei, que ainda não foi sancionado, portanto esta regra ainda não está em vigor. A judicialização da questão, então, não é garantia de que o inquilino devedor vá conseguir a redução pretendida.

O tribunal de Justiça de São Paulo tem se sensibilizado quanto ao assunto e algumas decisões também tem sido no sentido de impedir os despejos neste momento de pandemia, mas como ainda não há uma lei federal que trata do assunto a incerteza é muito grande.

Por isso, o caminho mais curto para que o locador não fique sem saber quando e como vai receber, e para que o inquilino não fique sujeito a perder sua casa ou estabelecimento, é a realização de um acordo para flexibilização do pagamento, com concessões das duas partes e que, sugere-se, seja intermediado por um advogado.

Neste período ímpar para a sociedade atual é somente com a busca por consensos que os conflitos poderão ser evitados e certamente a intervenção de um advogado poderá enriquecer muito a intermediação e formalização dos acordos e evitar que problemas futuros ainda maiores ocorram. Por isso, nossa recomendação é sempre para que não esperem o problema acontecer, mas sim para que busquem soluções antecipadas e estejam totalmente no controle da situação.

Nós da Stefanini Advocacia, somos especialistas em direito imobiliário e estamos atentos às novidades legais e jurídicas. Se está enfrentando um problema como este ou se quer se precaver de problemas futuros, entre em contato através do telefone ou e-mail e certamente poderemos lhe atender com a máxima excelência.